Титульное страхование - что это и для чего нужно

Приобретая жилье в ипотеку, многие граждане сталкиваются с термином «титульное страхование». Рассказываем, для чего необходимо оформлять такой вид страхования, про необходимые документы и стоимость услуги.

Титульное страхование недвижимости – что это

Титул – это подтвержденное законом и документами право на собственность. Граждане страхуют не материальное имущество, а документальную собственность. Если застраховать титул, то это даст гарантию возмещения ущерба в следующих ситуациях:

• На купленное в ипотеку жильё есть претенденты, не дававшие согласия на продажу (супруги, держатели долей и т.п.).
• Бывший владелец квартиры сам заявляет о признании сделки недействительной.
• Форс-мажорные обстоятельства, когда появляются граждане, заявляющие о своих правах на жилье/долю (возвращение из мест лишения свободы и пр.).
• Защита от непорядочного застройщика в случае покупки недвижимости на первичном рынке.

На какую недвижимость можно оформить титульное страхование

Чаще всего титульную страховку оформляют для квартир с вторичного рынка, так как здесь много рисков потери права собственности на недвижимость и вложенных в нее финансов. Но этот вид страховки, в том числе, применяется для таких форм недвижимости, как:

• Земельные участки.
• Нежилые помещения.
• Частные дома.

Если объект приобретается за наличные деньги, то оформление страховки – это личное желание покупателя. При покупке в ипотеку часто банк отказывает заёмщику, если тот не согласился на страховку. 

Скрытые собственники - кто это

В сделках по продаже квартир есть две стороны: владелец и покупатель. Право на собственность владелец подтверждает рядом бумаг, в числе которых справка ЕГРН. Но иногда покупатель может обнаружить, что на купленную им квартиру есть и другие претенденты, чьи права нарушил продавец:

• Наследники, не знавшие, что им досталось в наследство. При нарушении их прав сроки исковой давности составляют 10 лет после даты смерти собственника, оставившего наследство. 
• Малолетние дети, у которых была доля в жилом объекте. Такое может произойти, если квартира приобреталась родителями с вложением средств маткапитала, но доля детей не оформлялась.
• Люди, отбывавшие срок в исправительных учреждениях или долгое время лечившиеся в больницах/санаториях. В ЕГРН о таких лицах сведений нет, и чтобы исключить подобные случаи, нужно проверять домовые книги и архивы.

Жильё, приобретенное в браке, тоже может быть оспорено, даже если супруг не был оформлен как собственник. Он имеет право на долю и может аннулировать сделку в суде, доказав, что квартира продана без его согласия.

Гдe лyчшe oфopмить cтpaxoвание

Услуга предоставляется во многих страховых компаниях. Подобрать наиболее выгодный вариант можно, изучив независимые рейтинги в интернете, отзывы и учредительную документацию.

Но еще раньше надо определиться с кредитными предложениями банков, если планируется покупать жилье в ипотеку. Часто от того, какую банковскую организацию выберет клиент, будет зависеть возможность страхования, так как банки работают исключительно с компаниями, имеющими аккредитацию. И каждый банк имеет свой перечень компаний, с которыми предпочитает работать.

На какой срок оформляется страховое соглашение

Чаще всего страхование титула квартиры оформляется на 3 года, и в случае надобности может быть продлено. Но некоторые банки, чтобы обезопасить себя, требуют оформления на весь срок кредитования. 

Сколько стоит титульное страхование

Недешево. Чаще всего это от 0.4% до 2.5% от стоимости недвижимого объекта. Для сравнения: в Москве 1-комнатная квартира на вторичном рынке стоит примерно 10 млн. рублей – минимальная стоимость страховки составит 40 тыс. рублей. 

Также цена полиса зависит от колебаний рынка недвижимости, разных обстоятельств, таких как состав владельцев и условия их вступления в права собственности, число сделок купли-продажи в прошлом и т.п.

Что нужно для оформления страховки

Людям, приобретающим объект с помощью ипотечного кредита, страховой полис предлагают банки. При этом часто нельзя оформить страхование только на год для одобрения кредита – понадобится заключить договор на весь срок ипотеки, в том числе учитывая проценты.

Если квартира покупается за свои деньги, то нужно обращаться в страховую компанию самостоятельно.

Необходимые документы для оформления

Требования у каждой страховой компании различаются. Как правило, необходимы следующие документы:

• Паспорт и копия участников сделки: как продавца, так и покупателя.
• Кадастровый и технический план жилых помещений.
• Справка из ЕГРН, которая подтверждает право собственности покупателя, осуществляющего страхование.
• Предыдущий договор о купле-продаже или отчуждении прав собственности. Если сделок было несколько, то нужны документы за 5 последних лет.
• Справка из ЖКУ (ТСЖ) со сведениями о гражданах, зарегистрированных и/или выписанных из домовой книги. 
• При регистрации страховки перед сделкой разрешается потом предоставить выписку из Росреестра.

Для ряда сделок нужны дополнительные бумаги:

• Разрешение ОПД – если есть несовершеннолетние участники сделки.
• Свидетельства о смерти и о наследстве.
• Завещание.
• Согласие супругов.

Также могут потребоваться медицинские справки из психдиспансера о том, что все участники сделки являются дееспособными.

Обязательно ли страхование титула при ипотеке

Законодательно банки не могут навязать страховку. В обязательном порядке нужно страховать только сам объект недвижимости.

Но банковское учреждение часто увеличивает ставку по кредиту, если заемщик не берет полис. Обычно это касается вторичных объектов, где есть реальный риск утраты титула. Если квартира приобретается от застройщика, его владельцы будут первыми собственниками, поэтому проблемы маловероятны. Разве что если застройщик окажется неблагонадежным и продаст один и тот же объект разным людям.

Что делать при наступлении страхового случая

Действия со стороны третьих лиц, которые предусмотрены страховкой, называются страховыми случаями. Претендент на имущество выставляет один из двух судебных исков:

• Виндикационный – когда требуется вернуть имущество в пользование несогласному лицу. Это возможность есть только у законных собственников, имеющих веские основания для признания своих прав. На суде рассматриваются как раз эти доказательства. Покупатель здесь ничего сделать не сможет, только показать, что продавец не сообщил о существовании других претендентов, а также представить документы о передаче денег продавцу. Срок давности такого иска составляет 3 года.
• О признании сделки недействительной – если нарушены права несовершеннолетних или недееспособных людей. Такие случаи встречаются часто, поэтому здесь страховка является целесообразной мерой. Но не всегда можно заранее узнать, нет ли среди собственников указанных категорий. Срок давности также не выше 3 лет.

При наступлении прецедента нужно немедленно заявить в страховую компанию, и постараться сделать это до суда. Работники компании рассмотрят ситуацию, скажут, страховой ли это случай и дадут инструкцию по действиям страховщика. Компания заинтересована в том, чтобы сохранить объект недвижимости у страхователя. Поэтому представитель СК будет участвовать в процессе.

Заключение

Титульное страхование квартиры является добровольным, но часто банки при оформлении ипотечного кредита заставляют открывать полис. Эта услуга обходится недешево, однако защищает покупателя от целого ряда возможных неприятностей после покупки недвижимости.

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.