Покупка вторички - главные преимущества и недостатки

На рынке недвижимого имущества существуют такие понятия, как первичное и вторичное жилье. Первичное – это жилье от застройщика, все остальное – это вторичка. Выгодно ли покупать квартиру на вторичном рынке жилья, и с какими особенностями в процессе придется столкнуться?

Что такое вторичное жилье

Вторичка уже находится в собственности, и при ее продаже оформляется повторная передача права. Понятие не относится к возрасту здания, а именно к праву собственности. 

Особенности вторички

Жильё на вторичном рынке продается дешевле, чем напрямую от застройщика, за исключением зданий, являющихся исторической ценностью. Но часто продаются довольно старые квартиры (поэтому и сложилось мнение, что на вторичке покупают только ветхое жилье), с большим износом (30-60%), когда как в новостройках он составляет 0%.

Если дому больше 100 лет, то в нем не всегда есть удобства, низкий потолок, часто нет центрального теплоснабжения и горячей воды. Новому хозяину придется отдать больше денег на ремонт и не каждую перепланировку удастся согласовать. Это компенсируется развитой инфраструктурой (но не всегда) – в районе уже есть детские сады, магазины, школы, площадки и парки.

Ценообразование

Вторичная недвижимость оценивается по следующим параметрам:

• Время постройки дома;
• Площадь квартиры;
• Отделка;
• Наличие/отсутствие коммуникаций;
• Особенности планировки.

Если собственнику нужно быстрее продать свои квадратные метры, он может снизить цену. При низком спросе на рынке жилья также снижается средняя стоимость недвижимости. По регионам цены сильно различаются, в крупных городах (не говоря уже о столице) квартиры всегда дороже.

Преимущества и недостатки

Среди плюсов вторичной недвижимости главным является то, что она дешевле, а также в такой дом можно заселиться сразу после оформления документов. Люди видят, что приобретают. 

С продавцом можно торговаться, чтобы снизить стоимость, а на первичном рынке торговаться не с кем – застройщиком уже заявлена цена за 1 кв. м (но бывают акции). 

Минусы – это износ здания (но не во всех случаях), низкое качество постройки (снова не везде), существенные расходы на ремонт и содержание. Придется потратиться на оформление и сопровождение сделки, получение необходимых бумаг (ЕГРН, заверение у нотариуса и т.п.).

Следует осторожно отнестись к юридической стороне сделки, проверить документы в ЕГРН, т.к. могут быть неприятности, к примеру, нет согласия других собственников или есть обременения. Например, если квартира продана много раз, то это рискованная покупка – лучше от такой недвижимости отказаться.

Ипотека на вторичку: возможности и проблемы

Оформляя ипотеку, нужно удостовериться, что выбранная квартира соответствует критериям банка. У каждой банковской организации свои нюансы выдачи кредитов, с которыми можно ознакомиться на официальном сайте. 

Затем подготовить соответствующий пакет бумаг и обратиться в банк. Большинство финансовых организаций требуют внести первый взнос по кредиту в размере не менее 20% от стоимости жилья – при соблюдении такого условия часто не требуется предъявлять 2-НДФЛ и справку с места работы.

У некоторых банков есть льготы для покупки недвижимости на вторичном рынке. Вторичку можно купить с использованием средств маткапитала. 

С проблемами при оформлении ипотеки сталкиваются, если банк выявил какие-либо нарушения со стороны продавца.

Первичное или вторичное жилье что покупать

Рынок недвижимости дает два варианта решения жилищного вопроса: квартиры от застройщиков или от собственников. Чтобы выбрать, что купить, надо изучить плюсы и минусы каждого варианта и трезво оценить свои возможности. 

Если нет возможности сделать полноценный ремонт, полагается субсидия или льгота, есть возможность пожить пару лет в прежнем жилище, то лучше брать первичное жилье. Вторичку обычно выбирают те, кто в момент покупки ограничен во времени (квартира нужна срочно) или желает жить в уже развитом районе города.

Что необходимо учитывать перед покупкой вторичного жилья

Перед приобретением недвижимости следует обязательно проверить:

• Право на собственность владельца – попросить свежую выписку из ЕГРН, где указаны все данные о квартире. 
• Документы продавца – сверить паспорт с информацией в выписке ЕГРН.
• Наличие/отсутствие обременений, споров, залога, арестов и пр. 
• Справка о характеристиках дома на предмет перепланировок. Если схема не совпадает с реальными параметрами жилья – то возможны правонарушения, что повлечет за собой отказ в регистрации или оспаривание сделки.
• Супруги предоставляют нотариальное согласие на продажу квартиры (если она приобреталась в браке). 
• Если есть несовершеннолетние – нужно разрешение органов опеки.

Заключение

Многие специалисты считают вторичное жилье более выгодным приобретением, чем недвижимость напрямую от застройщика. Но при покупке следует учитывать все риски и обязательно проверять юридическую чистоту квартиры.

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.