Особенности покупки квартиры по переуступке в ипотеку

Взяв ипотечный кредит на квартиру на этапе котлована, некоторые люди уже продают будущее жилье. Кто-то вынужден это сделать из-за невозможности выплачивать кредит, а кто-то приобретает объект с целью продажи перед сдачей в эксплуатацию, когда его стоимость значительно вырастет. Разбираемся в нюансах: чем выгодна переуступка ипотеки, и возможны ли риски.

Что такое переуступка

Согласно статье 12 ФЗ-214 можно переуступить права по договору долевого участия в период, когда дом еще строится. То есть, если клиент зарегистрировал ДДУ и захотел продать жилое помещение в новостройке, он сможет это сделать до тех пор, пока не подписан акт приема-передачи готовой квартиры. 

Требования по долевому участию и договоренности останутся неизменными, только поменяется будущий собственник. Факт переуступки и обновленный договор должны пройти регистрацию в ЕГРН. После сдачи жилья возможность цессии исчезает, здесь вступает в действие сделка по купле-продаже недвижимости.

Виды переуступки

Сделки по уступке прав делятся на два вида в зависимости от тог, кто является собственником: физическое лицо или организация. От этого будет зависеть вид расчета с покупателем. 

• Если продает юридическое лицо физическому – то отличий от обычной сделки нет, кроме того, что деньги будут переводиться в безналичной форме. 
• Если переуступка идет от физического лица, то расчет можно осуществлять в любой форме. Оба случая требуют тщательной проверки документов и юридической чистоты при совершении сделки.

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

Выбирается подходящий банк, программа кредитования и срок. Многие банки принимают заявки в онлайн приложении и по результатам проверки одобряют/не одобряют ипотеку. Обычно эта процедура занимает 1-5 дней.

После одобрения нужно отнести оригиналы документов в выбранный банк и оформить кредитный договор. После чего дается 3 месяца на подбор недвижимости. Если в течение этого срока покупатель находит подходящий объект, владелец которого согласен оформить сделку переуступки прав ипотечной квартиры, то дальше процесс покупки происходит по следующей схеме:

• Покупатель и дольщик заключают договор, который ссылается на ДДУ.
• Девелопер передает покупателю бумаги, которыми подтверждается оплата. Если есть ипотечный кредит – документы, свидетельствующие об обременениях и остатке платежа.
• Застройщик должен дать свое письменное согласие, если квартира оплачена не полностью.
• Подписываются все документы, в том числе акт-приема передачи прав.
• Стороны регистрируют обновления в договоре ДУ через Росреестр.
• Происходит расчет между продавцом и покупателем.
• Наряду с правами по уступке цессионарий получает старый договор.

Далее новый дольщик, согласно взятым на себя обязательствам, продолжает выплачивать ипотеку или полностью рассчитывается с долгами прежнего владельца прав на строящееся жилье.

Особенность покупки квартиры по переуступке в ипотеку

После того, как в 2019 году появилась иная модель расчетов между застройщиком и дольщиками, в вышеприведенную схему включился эскроу счет. Так как депозит оформлялся на дольщика, то после переуступки его нужно переоформлять на нового владельца. Этот процесс совершается во время регистрации прав в Росреестре.

Действие первого договора не прекращается, только меняется дольщик. Значит, нельзя вносить правки в договор, менять стоимость и условия. Желательно уведомить застройщика о сделке, прислав ему уведомление с данными о покупателях и копией обновленного договора ДУ.

В сделках по переуступке разрешается использование материнского капитала и программ господдержки.

Риски сделки

Можно купить права, которые ранее уже переуступались. К примеру, подрядчик продал их в руки частного инвестора, а тот перепродал еще раз. Риск в том, что если кто-то из них будет признан банкротом, госорганы поставят под сомнения права последнего покупателя объекта.

Другой риск – если по определенным обстоятельствам ДДУ окажется недействительным, новый дольщик не сможет предъявить претензии к застройщику, а только к тому лицу, что продавало недостроенный объект.

Еще один момент: в договоре долевого участия указана стоимость, по которой приобреталась доля цедента, а цессионарий уже, как правило, заключает сделку уже на ином этапе строительства. Рыночная цена будет уже дороже. И придется доплатить. Но если произойдет задержка и судебные разбирательства, то новый дольщик получит неустойку исходя из стоимости объекта, указанной в оригинале ДДУ.

Образец договора переуступки квартиры и как оформить сделку

В договоре переуступки отражаются основные характеристики будущего жилья и данные о цессионарии и цеденте. В документ нужно обязательно включить пункт о переходе долга к новому дольщику. 

Документ составляется в трех экземплярах: для продавца, покупателя и банка, выдавшего ипотеку.

Заключение

Покупка квартиры по переуступке в ипотеку – сделка, во время которой происходит передача прав на недвижимость. Покупатель не застрахован от рисков: можно нарваться на недобросовестных продавцов или застройщиков. Плюс такой покупки – жилье на тех условиях, которые были согласованы с застройщиком за начальных стадиях строительства (за исключением стоимости).

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.