Некоторые продавцы не сообщают про коммунальные задолженности, если покупатель сам не спрашивает. И потом может оказаться, что у бывшего собственника с этим вопросом не все в порядке. Эксперты Доминфо рассказывают, что делать, если вы купили квартиру с долгами по коммуналке, кто должен платить, и как предотвратить подобную ситуацию.
Как проверить недвижимость перед покупкой
Выходя на сделку по покупке жилья, необходимо заранее расспросить обо всех нюансах продавца и потребовать принести справки из ЖКХ (ТСЖ или расчетного центра) об отсутствии задолженностей по платежам. Не стоит верить только квитанциям, которые показывает продавец, нужна именно справка.
Если долги есть и они обнаружены еще до сделки, нужно потребовать их оплатить. Обычно люди, настроенные на продажу, незамедлительно решают этот вопрос. Второй вариант – подсчитать все задолженности на месте и потребовать продавца сделать скидку на эту сумму. Потом самому оплатить долги в определенный соглашением срок. Этот момент указывается в договоре купли-продажи.
Существуют некоторые типы сделок, в которых не допускается продажа квартир с долгами:
- С несовершеннолетними детьми помимо согласия органов опеки потребуется справка об отсутствии долгов.
- Покупка в ипотеку – многие банки учитывают всю информацию о квартире и требуют справку.
- Аресты недвижимого имущества.
Важно понимать, что если хозяин скрыл информацию, его действия подлежат уголовной ответственности.
Полную проверку объекта недвижимости перед покупкой можно заказать на нашем сервисе Доминфо, специалисты производят проверку на юридическую чистоту по 27 базам и “чёрным” спискам.
Как узнать долг по ЖКХ
Чтобы убедиться в отсутствии задолженностей, необходимо обратиться в расчетные организации (это можно сделать по телефону, зная лицевой счет и адрес квартиры), получить необходимую информацию. Эти данные имеются у снабжающих организаций: там можно взять сведения о задолженностях по свету, отоплению, воде и газу.
Другой способ узнать долги – это проверка лицевого счета в Сбербанк-онлайн. Нужно зайти во вкладку «Дом», выбрать нужный ресурс и ввести номер лицевого счета – появится информация по состоянию до 10 числа текущего месяца.
В выписках ЕГРН указываются только залоги и аресты, и если они имеются, то надо насторожиться. Есть вероятность, что имущество было изъято в связи с огромными долгами по ЖКХ.
Какие долги переходят при покупке квартиры
Согласно законодательству, все задолженности по коммунальным платежам остаются за прежним собственником. Исключение – взнос на капитальный ремонт. Если дом входит в программу капремонта, то за каждый объект в этом здании выплачиваются взносы.
В отличие от других платежей, взносы привязаны не к владельцам, а к квартирам. То есть сменить или «обнулить» лицевой счет капремонта невозможно. И если прежний хозяин не платил эти взносы, то долги, включая пени, лягут на плечи нового собственника.
Порядок действий при покупке квартиры с долгами по ЖКУ
После того, как обнаружится, что на лицевых счетах есть задолженности, собственник должен подойти в управляющую компанию (ТСЖ или ЖКХ, ДУК) с заявлением об открытии нового счета или разделения старого.
Потребуются копии выписки из ЕГРН, договора купли-продажи и акта прием-передачи жилого помещения. Заявление пишется в свободной форме.
Сотрудник принимает заявление и в течение месяца лицевой счет переводится на имя нового собственника. Долги остаются на прежнем владельце. Когда их много, то домоуправляющая компания разыскивает гражданина и подает на него в суд.
Если новый хозяин жилья не получил ответа в течение месяца, он вправе обратиться с жалобой в департамент ЖКХ или в суд с требованием открыть новый счет. Он не имеет полномочий сам искать прежнего хозяина с требованием оплаты – это может сделать только УК.
Что делать новому собственнику в случае наличия долгов за ЖКУ
В некоторых случаях задолженность по коммуналке переходит к новым хозяевам, если они вовремя не обратились в УК или получили от них отказ в переоформлении ЛС. Еще иногда в договорах пишут, что долги по квартире переходят к новым владельцам. Поэтому важно убедиться в этом еще на этапе проведения сделки, тщательно перечитав соглашение.
Большая опасность для нового владельца – это признание сделки недействительной из-за действий прежнего хозяина. Когда люди долго не оплачивают счета, управляющая компания подает в суд, и жилье попадает под арест.
Особо умные граждане умудряются продать квартиру под арестом и с долгами. Это обнаруживается, и служба приставов расторгает сделку в суде. И если покупатель ранее оформил бумаги не в свою пользу, не учитывая такие форс-мажоры, то он может долго ждать возврата денег или же совсем их не получить.
Ук требует с нового владельца квартиры оплату задолженности - что делать
Сотрудники УК будут требовать оплатить долги предыдущего хозяина, а только потом можно переводить лицевой счет на себя. Им не выгодно, когда копятся задолженности и приходится разыскивать должников. Но законодательство пока никто не менял и долги за старого собственника новый владелец квартиры платить не обязан.
Можно поступить следующим образом:
- Составить обращение в УК, с просьбой прекратить отправлять счета за прошлого владельца на основании законодательства.
- Приложить копию акта приема-передачи с показаниями счетчиков.
- Указать, с какой даты вы являетесь собственником, и приложить копию договора КП и выписки из Росреестра.
- Отправить документы почтой с уведомлением или отдать секретарю в УК под расписку.
Если после этого УК продолжит присылать долги, их можно обжаловать согласно ст. 163 Уголовного Кодекса РФ «Вымогательство».
Права покупателя может ли он доказать свою правоту
Нужно твердо настаивать на том, что долги начисляются не квартире, а ее владельцам, тем, кто ей пользовался и ссылаться на Жилищный Кодекс, статью 153 п 5., а также на Гражданский Кодекс статью 223. П.2, где ясно говорится, с какого момента новый собственник будет оплачивать коммунальные услуги.
Одним из весомых аргументов является статья 210 Гражданского Кодекса, о том, что каждый собственник сам должен оплачивать свои долги, не перекидывая их на других людей при продаже квартиры.
Заключение
Эксперты советуют проверять при покупке квартиры долги за ЖКХ. Если долг небольшой, его можно погасить в день сделки. Но если на прежнем владельце большие задолженности – это повлечет неприятности и для него и лишние проблемы для покупателя.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
Насколько я знаю, по закону долги налагаются не на квартиру, а на её владельца. Поэтому, если вы купили квартиру с долгами, то никто не может заставить вас их выплачивать вместо прежнего владельца.
Это в теории, а на практике все совсем по-другому, не так радужно. Бывший владелец продал квартиру и уехал, получить с него задолженность уже не получится, а новый хозяин вот он, рядом.
У меня знакомый купил квартиру с долгами по ЖКХ, теперь ему отключают воду и электричество, пока он их не погасит. Ходит по инстанциям уже не первый месяц, но везде ему только сочувственно кивают.
Городские власти требуют с местных властей обеспечить возврат долгов, те требуют их с тех, до кого могут дотянуться. И применяют для этого все имеющиеся в их распоряжении средства.
Я не уверен, что такая сделка возможна в принципе. Проверка квартиры перед покупкой покажет наличие долгов и сделка не будет зарегистрирована. Хотя можно будет получить аванс от покупателя для погашения долга.
Долги по ЖКХ - ещё не самое страшное, что может ждать новых собственников. Всем рекомендую перед покупкой проверить квартиру на наличие других обременений. Закажите выписку из егрн, чтоб оградить себя от других неприятных сюрпризов.
По нынешним временам нужно умудриться купить такую квартиру. Обычно для регистрации сделки о продаже требуют справку об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг. Хотя ситуации бывают разные.
Нужно поднимать договор о покупке. Там должне быть пункт о том, что продавец обязан погасить все долги по ЖКХ до продажи. Это стандартная практика, другое дело, что это должно была показать проверка квартиры перед покупкой.