Эскроу счет - для чего нужен и как происходит покупка квартиры с его использованием

На рынке недвижимости несколько лет назад появился еще один способ расчета между продавцами и покупателями - это эскроу счет.  Эксперты Доминфо узнали о плюсах и минусах нововведения, выяснили для чего нужно открывать специальный депозит, как выбрать банк, и чем эскроу отличается от других вариантов расчета.

Эскроу счет - что это и зачем он нужен при покупке квартиры

С 1 июля 2019 года правительство запустило новую модель финансирования строительства жилья. Согласно ФЗ №151 застройщики обязаны внедрять эскроу счет. Этот инструмент призван осуществлять расчеты между клиентом-покупателем недвижимости на первичном рынке и застройщиком.

После составления договора со строительной компанией покупатель вносит средства на специальный депозит. Деньги будут там храниться до тех пор, пока застройщик не сдаст дом и не передаст квартиру в эксплуатацию. 

Если дом будет сдан позже указанного в проекте срока, то покупатель имеет право вернуть свои деньги. Основанием для этого служат условия договора, где должно быть прописано, как действовать в случае заморозки строительства или невыполнения обязательств в обговоренные сроки. 

В последнее время такой счет стали использовать и на вторичном рынке.

Как купить недвижимость с использованием эскроу счета

Суть сделки в целом не меняется: только перед этим придется открыть счет в банке, который после регистрации договора долевого участия или купли-продажи станет специальным – эскроу.

Однако на процедуру уйдет больше времени, если покупатель вносит 100% стоимости жилья. Для тех, кто берет ипотеку – сроки остались теми же.

Покупка недвижимости по договору долевого участия

Покупатель ищет подходящий объект и заключает договор с застройщиком. После этого:

• Он выбирает банк, где удобно открыть спецсчет.
• Заключается трехсторонний (с участием банка, застройщика, покупателя) договор на ведение счета.
• Клиент переводит средства на эскроу (или банк, если это ипотечный кредит).
• Договор ДУ, напечатанный в четырех экземплярах, регистрируется в Росреестре.

Покупка недвижимости по договору купли продажи

Покупатель выбирает недвижимость и договаривается с продавцом о продаже через специальный депозит.

• Стороны отправляются в банк, где составляется письменный ДКП с указанием обязательств, и открывается эскроу.
• Продавец представляет документы на собственность и свое удостоверение личности.
• Покупатель перечисляет средства на депозит.
• После того, как продающая сторона выполнит свою часть договоренности с подтверждением перехода прав в ЕГРН, банк переводит ему причитающиеся деньги.

За свои услуги банковское учреждение взимает плату. Участники могут разделить эту сумму, но обычно расчеты эскроу оплачиваются покупающей стороной.

Плюсы и минусы покупки через эскроу

Эскроу является банковским продуктом и имеет свои преимущества и некоторые недостатки. В числе первых стоит выделить:

• Прозрачность процедуры.
• Защиту от мошеннических операций.
• Гарантию получения денег продавцом или их возврат в случае невыполнения обязательств.
• Возможность самостоятельного выбора условий сделки.
• До 10 млн. рублей будет застраховано.
• Счет не подвергнется арестам в случае банкротства или задолженностей клиентов.
• Деньги без проблем можно получить обратно, если состоялось досрочное расторжение соглашений.

Минусы покупки квартиры с эскроу счетом:

• Увеличение срока оформления документов.
• Нет процентных начислений – деньги будут лежать без индексации.  Стоимость недвижимости постоянно растет, если застройщик не выполнил обязательств в указанные сроки, покупатель уже не сможет найти такое же жилье за эти деньги.
• Депоненту средства возвращаются только после расторжения договоренностей.
• Оплата услуги ложится на покупателя (но если это ДДУ – то платит застройщик).
• При расторжении договора возвращаются только деньги с эксроу. Если при этом была ипотека – банк выплаченные проценты уже не вернет.

Не все банки РФ имеют возможности для предоставления такой услуги – поэтому придется поискать соответствующую финансовую организацию.

Кому принадлежат деньги, размещенные на эскроу счете

До выполнения бенефициаром своих обязательств средства будут принадлежать депоненту. Но он не имеет права ими распоряжаться, так как они «замораживаются». После исполнения условий договоренности деньги переходят бенефициару.

Банки, выступающие агентами, также не смогут взять средства со спецсчета за свою услугу, если это не прописано соглашением.

Отличие эскроу от аккредитива

Оба инструмента представляют собой защиту от мошенничества в сделках с недвижимостью. Но аккредитив с юридической точки зрения – это обязательство сохранить деньги на определенном счете. Различаются также условия по использованию этих услуг:

Банки, которые работают со счетами эскроу

Одной из первых финансовых организаций, предоставившей данную услугу, стал Сбербанк. С 2018 г. этот продукт можно было приобрести в любом офисе Сбера.

Сейчас такая возможность предоставляется ВТБ, Совкомбанком, Альфа банком, Генбанком, Почта-банком и рядом других.

Как выбрать банк для открытия эскроу счета

Если оформлен ДДУ, банк выбирает застройщик, в остальных случаях стороны имеют право выбора.  Чтобы не ошибиться, нужно посмотреть финансовые показатели банковской организации – и выбирать те, у кого рейтинг со значком ААА. Помимо этого банк  должен быть зарегистрирован Агентством по страхованию вкладов РФ.

Заключение

При оформлении эскроу счета посредником между продавцами и покупателями недвижимости становится банк, сохраняющий средства до исполнения договоренностей.  Эта процедура защищает от мошенничества и выгодна покупателям-участникам долевого строительства, а так же тем, кто приобретает жилье на вторичном рынке.

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.