Стоит ли покупать апартаменты - особенности такого жилья

Просматривая объявления о продаже сравнительно недорого жилья, часто можно увидеть термин «апартаменты». Звучит роскошно, да и объект продается в разы дешевле, чем квартира. В чем отличия апартаментов от квартиры, и почему нужно все тщательно взвесить перед покупкой помещения с подобным статусом?

Что такое апартаменты

К таким помещениям приравнены гостиничные номера, отели. Поэтому об элитности, такого, условно говоря, жилья, речи нет, за исключением апартаментов класса «С» и «люксов». Просто риэлторы часто используют громкое слово, чтобы как можно быстрее продать нежилой объект, который теоретически пригоден для проживания.

Виды апартаментов

Подобный тип недвижимости бывает следующих видов:

• Доходный дом – многоквартирный объект, специально построенный для коммерческого использования. Апартаментами в таком доме называются несколько комнат с отдельным входом в них, кухней и санузлом. Владелец сдает помещения на долгий срок и дополнительно может предоставлять съемщикам услуги по уборке, в приготовлении еды или охрану. 
• Апарт-отель – бюджетный вариант. Это 2-3 жилые комнаты в одном номере. Также там имеется санузел и кухня. Арендовать можно на короткий срок с дополнительным набором услуг.
• Кондоминиум-отель – суть та же, что и апарт-отель, но срок аренды может быть длительным, с возможностью полного выкупа этого жилья.

Апартаменты в комплексных зданиях по статусу ближе к квартирам, чем все вышеописанные виды. Но изначально здания, в которых размещены такие помещения, не были предназначены для проживания. 

Существует четыре класса апартаментов:

• «А» - бюджетный, однокомнатный, типа студии;
• «В» - 2-3-комнатный с санузлом, отдельно расположенной кухней;
• «С» - площадью больше 100 кв.м ., с 4-5 комнатами, в престижном районе города;
• «Люкс» - двухкомнатные, с дорогостоящей отделкой, располагаются в пентхаузах высоток, на берегу моря и пр. 

Чем отличаются апартаменты от квартиры

Главный критерий, что апартамент – это нежилое помещение, он является коммерческой недвижимостью для законодательства.

Даже если это помещение выглядит, как жилое, все равно оно жилым считаться не будет. Его не касаются правила о жилых помещениях: по безопасности, по высотности, обеспечению усиления перекрытий, освещению и пр. Хотя существуют апартаменты-квартиры, расположенные в жилых зданиях. Статус дома всегда указан в проектной декларации, которую можно найти на ресурсах застройщиков. 

В отличие от квартиры для апартаментов нет определения «общей долевой собственности» (ОДС) в здании.

Одни эксперты считают, что раз нет регламента, то платить за ОДС не надо, другие утверждают, что владельцы апартаментов имеют те же обязанности и права, что и собственники жилых помещений, поэтому обязаны оплачивать общие услуги в доме.

Основные плюcы и минycы апартаментов

Выгод от покупки коммерческой недвижимости меньше, чем отрицательных моментов. Но все же это в большей степени зависит от того, где расположены апартаменты и для каких целей они приобретены.

Плюсы:

• Стоимость помещений класса «А» и «В» дешевле, чем цена студии или однокомнатной квартиры на 10-20%. 
• Коммерческие здания на данный момент не попали под программу капремонта, поэтому квитанции за него приходить не будут.
• Хорошее расположение в центре города, где из-за плотной застройки нет места для развития инфраструктуры, но нашлись несколько соток для возведения нежилого здания-свечки. Чаще всего апартаменты располагаются именно в таких новостройках. 

Минусы:

• Рядом со зданиями, не предназначенными для жилья, не будет своих детских площадок, обустроенных дворов, детсадов и школ. В отличие от жилых домов, около которых должна быть вся инфраструктура.
• Не действуют нормы строительства жилых домов: не прописан уровень шумоизоляции, инсоляции и др. параметры. 
• Разрешается сделать только временную регистрацию на 5 лет, затем продлять (штампа о прописке в паспорте не будет). Ребенка нельзя зарегистрировать без согласия всех собственников апартаментов, независимо от того, является ли тот, кто регистрирует, родителем ребенка.
• Помещение со статусом нежилого могут изъять за долги, даже если оно является единственным в собственности гражданина.
• Не будет действовать Жилищный Кодекс о безопасности и тишине внутри помещения – за станами могут открыть клуб или ресторан, так как по закону это здание предназначено для коммерческих нужд.
• Часто большей частью здания, где есть апартаменты, владеет какое-либо физическое лицо. И с мнением директора придется соглашаться, если он, к примеру, захочет, чтобы был консьерж или подъезд мыли работники клининга. При этом оплачивать услугу придется также и владельцам апартаментов.

Налог на имущество

К минусам стоит отнести и налогообложение. Для владельцев апартаментов налоги на недвижимость больше – от 0.5% до 2% от кадастровой стоимости, когда как на жилое помещение всего 0.1% (в разных регионах может отличаться). Кроме того, невозможно получить налоговый вычет за покупку жилья, так как апартамент под эту льготу (и другие тоже) не подходит.

Коммунальные платежи

Эта часть расходов в одних пунктах меньше, в других больше. Как мы говорили выше, плюсом не нужно платить за капремонт. Хотя в дальнейшем это может измениться. Среди минусов большая стоимость электричества: для нежилых домов тариф за свет выше на 20%. Остальные платежи взимаются на усмотрение УК, согласно тарифам для коммерческой недвижимости.

Особенности покупки и перепродажи

Покупателей интересует вопрос: станут ли апартаменты квартирой? Это теоретически возможно, но чтобы признать апартамент жилым помещением, необходимо, чтобы этот статус получило все здание. Для отдельно взятых помещений этот процесс невозможен. 

Не стоит забывать о мошеннических сделках – их легче провести, если это апартаменты. Используются другие формы договоров: предварительный ДКП, договор соинвестирования и т.д. Эти документы не пройдут регистрацию в Росреестре, а покупатель не получит защиту от двойной продажи.

Нюансы покупки квартиры и апартаментов в ипотеку

Купить нежилое помещение по ипотечному кредиту можно, поэтому банки разработали свои индивидуальные программы для подобных сделок. Но есть различия между ипотечным кредитованием квартир и апартаментов:

• Повышенное внимание к объекту продажи – банк дает разрешение исключительно для аккредитованных застройщиков. 
• Размер первого взноса почти не отличается, только нельзя использовать маткапитал и господдержку.
• Ставки по процентам гораздо выше, а срок кредита меньше (не более 10 лет). 

Стоит учесть, что покупая апартаменты в ипотеку, люди не получат никаких льготных процентов и возможности оформить налоговые вычеты. 

Заключение

Что же лучше: апартаменты или квартира? Покупка апартаментов выгодна тем людям, кто не стремится получить постоянную прописку, имеет еще одно жилье и планирует сдавать недвижимость в аренду. Для семей с детьми, которым важны льготы, субсидии, тишина в доме и наличие инфраструктуры, лучше воздержаться от приобретения такого варианта жилья.

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.